На початку нинішнього року в столиці запрацювала програма «Domivka+ орендуй та купуй», що за задумом ініціаторів покликана зробити власне житло доступнішим для багатьох верств населення. Оренда з викупом дозволяє винаймати квартиру тривалий час з першочерговим правом у майбутньому стати її власником. Механізм є досить привабливою альтернативою «єОселі», втім, має свої нюанси. Як працює програма, хто може взяти в ній участь і що для цього потрібно, розповідаємо у статті.
Оренда житлових приміщень з правом викупу є нововведенням для України, проте подібні угоди давно укладаються в таких державах:
- США (lease with option to purchase чи rent-to-own);
- Великій Британії (rent-to-buy або lease option);
- Німеччині;
- Японії та низці інших країн.
Державні програми допомагають сім’ям зі скромним заробітком отримати доступ до житла без завеликого початкового внеску. В Україні так званий «квартирний лізинг» доступний людям з рівнем доходу вище середнього, наразі програма працює лише в Києві. Її ініціатор — комунальне підприємство «Фінансова компанія «ЖИТЛО-ІНВЕСТ», що підпорядковується КМДА, — здає у довгострокову оренду з правом подальшого придбання у власність помешкання у 8 столичних житлових комплексах:
- Terracotta і «Причал 8» (Дарницький район);
- OK’Land і «Медовий» (Солом’янський район);
- «Авеню 42», «Голосіївський» та Liko-Grad Perfect Town (Голосіївський район);
- «Паркове місто» (Оболонський район).
Оренда квартири з правом викупу в Києві в більшості випадків передбачає можливість заселення в приміщення, що здані в експлуатацію та повністю придатні до проживання. У сучасних житлових комплексах можна обрати під викуп одно-, дво- або трикімнатну квартиру з комунікаціями та встановленою сантехнікою. У більшості приміщень (крім тих, що пропонуються в ЖК «Паркове місто») виконане базове внутрішнє оздоблення. Новим мешканцям залишається лише розмістити меблі, перевезти особисті речі та укласти договори з комунальниками.
Нагадаємо, що оплата комунальних послуг в Києві на сайті та в мобільному застосунку Portmone може здійснюватися лише у два кліки. Щоб швидко переказувати кошти постачальникам, не вводячи щоразу номери о/р і дані банківської картки, рекомендуємо зареєструватися на нашій платформі, створити адреси та додати до них знайдені системою рахунки.
Умови оренди з правом викупу в Києві
Суть програми «Domivka+ орендуй та купуй» полягає в укладенні договору оренди з компанією «ЖИТЛО-ІНВЕСТ» з переважним правом купівлі об’єкта нерухомості. Мінімальний строк дії угоди — 2 місяці, максимальний — 10 років. Вартість житла визначається в гривнях і не змінюється до моменту повної виплати (ціна за оренду переглядається щороку у квітні).
Орендар, що уклав договір з «ЖИТЛО-ІНВЕСТ», зобов’язується:
- щомісячно сплачувати оренду, накопичувальний внесок і комуналку, надавати документальне підтвердження розрахунків за житлово-комунальні послуги;
- погоджуватися з щорічним переглядом орендної плати;
- надавати доступ до помешкання представникам орендодавця, якщо вони виявляють бажання провести огляд;
- щорічно страхувати нерухомий об’єкт, а також власну відповідальність за шкоду, завдану здоров’ю і майну інших осіб.
Долучитися до програми має змогу будь-хто охочий. Водночас пільговими умовами, що передбачають оплату лише 50% оренди, можуть скористатися три категорії населення:
- внутрішньо переміщені особи, взяті в столиці на облік громадян, що потребують помешкання для тимчасового проживання;
- захисники та захисниці, котрі брали участь у бойових діях проти збройної агресії рф і оформили відповідний статус, а також члени сімей загиблих військовослужбовців;
- особи, котрі мають особливі заслуги перед батьківщиною, та члени їхніх родин.
Право власності на житло переходить до орендаря виключно після стовідсоткової оплати вартості нерухомості. У такому випадку орендна угода розривається і підписується договір про купівлю-продаж.
Необхідні документи для укладення договору
До підписання угоди про оренду з переважним правом купівлі найманого житла потрібно підготувати копії:
- паспортів орендаря та його дружини або чоловіка. Власникам ID-карток додатково потрібні копії витягів з Реєстру територіальної громади (цей документ підтверджує місце проживання/перебування людини або відсутність відповідних відомостей);
- реєстраційних карток платників податків (тобто ідентифікаційних кодів) обох з подружжя;
- свідоцтва про укладення шлюбу.
У разі наявності представникам «ЖИТЛО-ІНВЕСТ» надаються копії документів, що дають право користуватися пільгою — знижкою на оренду, а також довідка з райдержадміністрації міста Києва про перебування родини на квартирному обліку. Отже, пакет документів є мінімальним, а сама процедура передбачає лише кілька візитів до офісу компанії та обходиться без тривалої паперової тяганини.
Вартість оформлення угоди та щомісячні платежі
За договором у рамках програми Domivka+ орендар має робити такі внески:
- накопичувальні платежі. Ціна житла на момент укладення угоди розбивається на кількість місяців, протягом яких діятиме договір (максимум — 120 місяців). Під час підписання документа одразу здійснюється розрахунок за перший та останній місяці;
- орендну плату, що є винагородою орендодавця;
- резерв на непередбачувані витрати — 3% від вартості квартири. Гроші, що не знадобилися, автоматично зараховуються в останній внесок;
- комунальні платежі — щомісячно згідно з рахунками, виставленими постачальниками послуг.
Окремо оплачуються щорічні страхові поліси, нотаріальне посвідчення довгострокового орендного договору, а також угоди купівлі-продажу. Згідно зі статтею 793 Цивільного кодексу угоди про оренду, предметом яких є нерухоме майно, що перебуває в комунальній власності (у нашому випадку йдеться саме про такі об’єкти), посвідчуються нотаріально в разі укладення їх на строк понад 5 років.
Розрахуймо щомісячні внески та переплату за реальну квартиру, що пропонується в ЖК «Причал 8». Вартість однокімнатної квартири площею 50 кв. м становить 3 043 500 грн (60 870 грн за кв. м). Орендна плата — 12 000 грн.
Місячний накопичувальний платіж: 3 043 500 : 120 місяців = 25 360 грн.
25 360 + 12 000 = 37 360 грн — таким буде щомісячний платіж, якщо розраховуватися за квартиру протягом 10 років. Для пільгових категорій сума буде трохи меншою: 25 360 + 6000 = 31 360 грн.
Розмір резервного внеску — 3 043 500 х 0,03 = 91 105 грн.
Отже, попри те, що проєкт позиціюється як соціальний, орендувати квартиру під викуп можна лише за наявності заощаджень і зарплатні, значно вищої за середню в столиці.
Розрахувати переплату для учасників програми перед підписанням договору неможливо, адже розмір орендного внеску за умовами договору може переглядатися щорічно. У будь-якому випадку винаймати квартиру, в якій ви плануєте надалі проживати, краще, ніж орендувати приміщення у власника та одночасно збирати гроші на своє житло. Адже у разі оренди квартири під викуп можна на власний розсуд робити ремонт, переплановувати простір, створювати затишок і комфорт для себе та своєї сім’ї.
Майбутні власники житла в столичних новобудовах зазвичай цікавляться, чи потрібно платити податок на придбану нерухомість. Якщо орендар виплатив усю вартість квартири, а її площа перевищує 60 кв. м, — так. Податок сплачується за рік, що минув, поширюється лише на «зайві» квадратні метри та не може перевищувати 1,5% мінімальної зарплати станом на початок звітного року (у 2024-му це 7100 грн).
Якщо орендар викупить квартиру площею, скажімо, 70 кв. м уже цьогоріч, наступного року він сплатить за неї щонайбільше 1065 грн (7100 х 0,015 х (70 – 60). Сплатити податок на житлову нерухомість можна швидко і безпечно за допомогою Portmone.
Відмінність програми Domivka+ від єОселя
Хоча Domivka+ та «єОселя» сьогодні є найдоступнішими програмами, що допомагають розв’язати житлове питання, вони мають істотні відмінності. «єОселя» — це державна іпотека, що передбачає надання кредитів певним категоріям населення під 3% або 7%, в той час як у банках ставка становить зазвичай не менше 15%.
Ключовими відмінностями та перевагами Domivka+ порівняно з державною кредитною програмою є:
- набагато менший перший внесок. Для оформлення іпотеки потрібно віддати відразу 20% вартості житла;
- відсутність вимоги щодо дотримання нормативів жилої площі, а також його вартості;
- відсутність необхідності в проходженні перевірки в банку.
Водночас «єОселя» дозволяє вибрати квартиру чи приватний будинок у будь-якому регіоні України, «Домівка+» поки що обмежена невеликим переліком житла в столичних ЖК.
Що вигідніше та доступніше для киян — пільгова іпотека чи оренда квартири з правом викупу? Принцип розрахунку платежів за програмою Domivka+ ми навели вище. Обчислити суму щомісячного платежу, першого внеску і переплати за пільговою іпотекою допоможе кредитний калькулятор на сайті будь-якого банку. Прийняти правильне рішення допоможе порівняння обох програм.
Переваги оренди квартири з правом викупу
Програма «Domivka+ орендуй та купуй» — новий інструмент, що дозволяє придбати житло в українській столиці без необхідності збирати захмарну суму на перший внесок. Її беззаперечними плюсами є:
- фіксована вартість житла у гривні. Зважаючи на знецінення національної валюти, переплата зрештою буде не надто великою;
- прозорі платежі. Щомісяця протягом року орендар платить однакову суму. Це дозволяє заздалегідь закладати витрати на житло в особистий бюджет;
- низький поріг входження, мінімальні вимоги до орендарів;
- можливість орендувати, а згодом і придбати житло без зайвої бюрократії;
- швидке заселення. Майже все житло, що пропонується в рамках програми, має базове оздоблення та не потребує додаткових великих вкладень;
- висока ліквідність квартири. Якщо в майбутньому виникне бажання розширити житлову площу або переїхати в інший район, місто або країну, помешкання в новому будинку буде нескладно продати.
Оренда квартири з можливістю викупу не потребує підтвердження доходів. Водночас варто бути готовими сплачувати щомісяця кругленьку суму. Тож перш ніж укладати угоду з «ЖИТЛО-ІНВЕСТ», варто зробити підрахунки, оцінити власну платоспроможність і зважити всі «за» та «проти».
Бажаєте отримувати свіжу інформацію про державні програми з придбання житла, надання допомоги незахищеним категоріям населення, бути в курсі останніх подій у світі фінансів? Читайте матеріали блогу на Portmone, підписуйтеся на розсилку і стежте за нами в соцмережах.